怎么样可以治好白癜风 http://www.ykhongye.com/m/小学课本里，龟兔赛跑的故事，想必大家都很熟悉。小时候学这篇文章时，很替兔子可惜——如果它不骄傲，不麻痹大意，怎么可能会输给乌龟呢？长大以后发现，即便兔子不睡觉也未必能够赢乌龟。因为，无论是经营人生还是企业，都是一个长期的过程，不是顷刻间决出胜负的比赛。更何况，现实中存在各种各样的周期。
最为典型的，莫过于内地房企。前些年，在棚改货币化等一系列政策的催化下，房地产行业迎来了新一轮大行情，一大批房企，看准时机，将杠杆用到极致，推动规模迅速膨胀，一匹匹黑马横空出世。当时，这些黑马，无疑就像速度极快的兔子。而佛系的港资房企，就像慢慢爬的乌龟。
有一段时间，业内甚至在探讨，港资是不是落伍了？不然，面对如此大好形势，港资反应如此迟钝，实在难以理解。可是，短短几年之后，风云突变。0年下半年以来，房地产市场的走势一次次击穿人们不断下调的预期，跑得快的「兔子」迎头撞上了木桩。暴雷声至今还没有完全停止。当内地大量民营房企在忙着自救时，一些港资开始出手抄底。这时候，人们才发现，姜还是老的辣，港资才是真正的赢家啊。
当此之时，港资房企是怎么想的，准备怎么做？大家都很想知道。最近，明源君有幸独家对话了路劲地产董事局主席单伟彪。路劲地产是港资，但又有所不同——长期以来，路劲地产给外界的印象是「没有内地同行那么激进，也没有香港房企那么保守」。正是这种谨慎求稳的策略，使得路劲在这一轮的行业猛烈调整中受到更少冲击。这种尺度的拿捏，是高难度。在对话中，单伟彪给出了路劲的「避险牌」。除此之外，其还分享了对行业走势的看法，路劲的应对措施，对商业的思考等，坦诚且充满哲理。
行业出清时间比较长
但两三年后会好起来
当前，新冠疫情复发与百年变局交织，房地产行业在风险暴露中快速出清。面对一次次预期被现实击穿，一些房企和从业人员，从之前的乐观转向极度悲观。
这一轮调整的根本原因，在于过去民营房企在房地产行业大发展的阶段采用了高负债、高杠杆、高周转的发展模式，这一发展模式持续了很多年，继而使很多企业对此产生了路径依赖。
单伟彪指出，过去，房企靠两条腿走路：一个是旧债到期有新的资金能填补，如果一直能替代下去，就不会出问题；另一个是买地、销售、回笼资金这个链条要保持顺畅。任何一条腿出现问题，企业就会遇到麻烦。
如今，很多民营房企遭到沉重打击，在于两条腿都断了，而且是突然之间断掉的——
一是借新还旧几乎没了。
过去，市场单边上扬，金融机构争先借钱给房企加杠杆。但随着暴雷的房企增多，现在，金融机构——特别外资，对中国的房企避之不及。7月份，房企通过境内债、境外债以及资产证券化共融资77.7亿元，其中，境内债民营房企融资额仅占比5.5%。可是，0年内待还债务共计47.亿元，民企占到50.%。
单伟彪认为，在未来一年甚至一年半之内，国内房企发行境外债券并不乐观。因为不少房企的债券价格下跌幅度很大，买现有的比买新发行的划算。即将到期的境外债券，却需要真金白银还。因此，未来一两年，仍将是行业的艰难时期。当前，必须要考虑：在未来一年半到两年都不能发行债券的情况下，怎么来还当前到期的债？
二是造血能力也减弱了。
近几年，受新冠肺炎疫情影响，一些购房者的当下和未来的预期收入减少，对于买房持观望态度，即便价格存在倒挂的项目吸引力也在减弱。原来定的目标本来已经比较谨慎，但现实更糟——销售通常只有目标值的一半左右。戳这里了解渠道管家，提升全渠道带客量
开发贷款的时长一般是两年到三年，按以前市场的行情基本上没问题。但现在市场变了，销售周期拉长，所以就产生了一个时间错配。
而且，之前能维持的原因在于监管没那么严。因为有很多时间是分点付钱，竣工之后监管账户才能解冻，按以前的开发贷款的比例，现在很多项目其实是不够支持到交房或者支持到拨款的时间点。
现在有很多款项被监管了，更加雪上加霜。
如果销售回款跟开发贷款产生时间错配的项目无法延长贷款期限，或者无法获得贷款——哪怕有足够销售货值的项目，资金链就断了。
单伟彪指出，政策的初衷是好的，希望这个行业告别野蛮增长，回归到正常轨道。但是整个行业调整过于猛烈，现在信心受到了重创。任何一个商业运作都是靠信心在维持的，没有信心就会出问题。现在，即便遇险开发商愿意甩卖资产，也恐怕难以覆盖负债，因为债务是刚性的，但，即便是优质的资产也只能贱卖，这很可惜。
在单伟彪看来，虽然宽松的政策不断，但到现在为止，还没看到行业明显的回暖迹象，市场信心的恢复仍需时间传递，在「房住不炒」的大背景下，短期内楼市还将持续低迷，因为在「三道红线」的政策要求下，目前房企仍处于「缩表出清」阶段，预计未来两三年开发商仍然比较艰难。
不过，单伟彪也并不特别悲观，他认为，本轮行业出清的持续时间较以往长，但渡过这两年的还债关口后，预计市场将回归正常水平，利润也会继续往上走，因为这两年的地块溢价率并不高，有一定的利润空间，行业发展会更平稳健康。
另外，经过这轮洗牌后，活下来的房企本身质量会更高。单伟彪指出，内地房地产行业从90年代开始一直单边上扬，偶然跌一下，很快又上去了，没有受过周期考验，经过这次洗礼之后，存活下来的企业都会采取更稳健的发展策略。
其进一步指出，港资企业也不是一开始就高度财务自律，而是经历过几次猛烈的调整之后汲取了教训，金融机构的限制条款也增加了。中国香港的开发商，贷款比例只有0%多——00亿的资本只贷0多亿。「当然我们也知道，过去0年不少内地民营房企依靠高杠杆取得了高速发展」，单伟彪说，「这也是一种策略，可是杠杆如果太大的话，长远看终究是个隐患。」
得益于财务风险管控的高标准要求，路劲三道红线常年绿档，可动用资金规模可完全覆盖短期债务，使其在行业低谷仍充满底气。「越是困难的时候，越能显示出一家公司的勇毅。」在0年新年致辞中，单伟彪如是说。单伟彪相信，经过这一轮的洗牌之后，留下来的各类房企未来都会获得更大的发展空间。
按最坏的打算做准备
收拳是为了更好出拳
由于长期坚持稳健平衡的财务策略，路劲地产外债一直处于行业较低水平。对于公司现金流状况，单伟彪持乐观态度，「目前，路劲没有不开工或停工的项目，一定要保证交楼。」但是，在入冬已是行业共识的情况下，必须要有所应对。
单伟彪告诉明源君：「我的思维一向是这样的，先想最坏的情况会怎么样，然后照此做准备」。
一是收拳。
深度调整下，即便是路劲地产，也不可避免地受到了一些影响。单伟彪指出，面对行业低谷，底线思维是企业长远发展的安全屏障，「明天会更好」的市场行情已经远去，房企需要做好最坏打算，坚持底线思维，把企业生存放在第一位。
首先，路劲地产拿出了较大精力来应对两年内到期债务的偿还。为此，内部推出了「秋风行动」：一是处理滞销的车位、积压的房源，虽然每个地方数量不多，但是，加起来也比较可观；二是一些07年和08年拿的项目，因为价格比较高，过去房子没有全卖，现在也将处理掉。
单伟彪表示，在目前市场的非常时期，路劲的天平从此前的利润偏向现金流，毕竟对于企业来说，「活下去」是第一位的，在这种大环境下，防风险本身就是在促发展，只有将生存的后顾之忧解决，才能有底气为未来发展储备资源。戳这里，管好利润现金流
「一个企业的长远发展不能只看眼前的得失，要有全局观和长远眼光」，行动的背后有单伟彪的精确计算，「处理这些资产，可能会对利润造成一定的影响，但将盘活的资金拿去还债，二者一对冲可以降低影响」。
其次，投资布局收敛聚焦，减少布局的城市，将资源聚焦，管理半径缩小。未来，专注一线城市和强二线城市，持续聚焦长三角、渤海湾、粤港澳大湾区，深耕已布局的区域。拿地的时候会把防控风险放在第一位，然后才是利润指标。当然，这个动作基本上所有的开发商都在这样做，路劲地产是从去年开始的……
单伟彪认为，企业做出的决策不可能百分之百正确，但这样至少赢的概率比输的概率大，现在一二线城市，好地段的改善型住宅，卖得还是很不错的。
最后，减少合作。过去5年，路劲地产的年销售额不断增长，少不了合作开发的助力，但未来会逐步减少合作。
其实路劲地产过去选择合作伙伴也十分谨慎、挑剔，合作的对象大都是类似平安不动产、中交地产、金茂、旭辉这样的稳健企业。
单伟彪坦言，过去几年，整个行业都十分看重排名，因为谁排在前面贷款就容易，路劲自然也不能置身事外，但现在规模不那么重要了，合作开发还有受到合作方拖累的风险，所以未来合作项目的占比还会慢慢降下去。
二是蓄力。
拳头收回来，是为了更好的打出去。「先把拳头收回来，再打出去」，单伟彪说，先把生存问题解决，等一切好转，再把拳头打出去。为此，在收拳的同时路劲地产也在为「出拳」蓄力。
一是强化投前风控意识及投后精细化管理意识，通过产品力和服务力的提升来寻求利润最大化。
作为港资，路劲有自己的优势，一方面，精雕细琢，在香港做一个项目，从买地到交付是5年，第一年纯粹是做设计……另一方面，因为香港地方小，供开发的面积更小，导致房价特别贵，所以每一寸空间都要利用到极致。
但是，单伟彪坦言，回看房地产行业，变化是很快的，中国人的学习能力非常强，无论是户型、绿化还是服务。整体上，内地进步更快，尤其是在科技应用方面，香港早晚都要向内地学习。
为此，路劲地产给了区域较大的授权，允许各地因地制宜进行探索，所以，路劲的产品各具特色。
物业服务板块，单伟彪告诉明源君：这几年物业的重要性快速提升，好的物业服务也是提升房企美誉度、增加客户黏性的有力保障。尤其是新冠肺炎疫情发生以来的这些年，物业价值逐渐凸显，路劲地产对旗下物业公司考核的标准是80%看客户满意度，0%看财务数字。
二是加强数字化升级。近几年，路劲在信息化上取得了不错的成果，逐步从支撑单业务条线的精细化管控，升级到了服务企业经营。
面向未来，单伟彪表示继续支持积极探索，希望能够借助数字化将业务进一步交圈拉通，为决策提供支撑。目前已经在有序推进中。
三是打造IP。地产下半场，越来越多房企回归经营本质，
